Open brief bouwsector: Verlaag het btw-tarief op nieuwbouw

Geef gezinnen een toekomst: maak nieuwbouw opnieuw haalbaar. 

Geachte leden van de federale regering, 

Elke dag ontmoeten wij gezinnen die hun droom van een eigen woning moeten opgeven. Niet omdat zij 
niet willen bouwen of kopen, maar omdat de fiscale anomalie die rust op nieuwbouwwoningen hen 
rechtstreeks en onrechtstreeks buitenspel zet. Met één gerichte federale maatregel kan de 
betaalbaarheid snel en tastbaar verbeteren, zodat gezinnen opnieuw uitzicht krijgen op hun eigen 
droomwoning. 

Wanneer gezinnen geen andere keuze hebben dan hun zoektocht op te geven, verschuift de druk naar de 
huurmarkt, waarde vraag naar kwalitatieve huurwoningen veel groter is dan het aanbod. Daardoor loopt 
de spanning snel op en verdringen gezinnen elkaar voor elk beschikbaar pand. Het gevolg is dat niet alleen eigenaarschap, maar ook huren steeds moeilijker wordt. Zo bleek uit recente CIB-cijfers dat huurders langer in hun huurwoning blijven en dat er soms 60 à 70 kandidaten zijn voor dezelfde woning. Dit brengt het recht op wonen in het gedrang, en treft vooral de meest kwetsbaren in de samenleving. 

De wooncrisis is voor velen een dagelijkse realiteit. Een nieuwbouwwoning van 350.000 euro, waarvan 
circa 280.000 euro bouwkost en 70.000 euro grondwaarde, leidt vandaag tot bijna 59.000 euro btw. In 
zijn geheel genomen vloeit meer dan de helft van de kostprijs van een nieuwbouwwoning terug naar de 
overheid via 21% btw, 12% registratierechten, bijdragen aan de sociale zekerheid, bouwtaksen, gratis 
afstand van grond en infrastructuur, onroerende voorheffing, vennootschapsbelastingen e.a. Dit is geld 
dat door gezinnen niet kan worden geïnvesteerd in hun thuis, gezondheid, opleiding en kinderen. 

De menselijke impact is dan ook groot. Gezinnen blijven noodgedwongen wonen in te kleine, slecht 
geïsoleerde of verouderde woningen. Jongeren stellen de start van een gezin steeds vaker uit en blijven 
langer bij hun ouders wonen of “hokken” samen in woningen die niet voldoen aan redelijke kwaliteits-en 
energievoorwaarden. Veel mensen ontdekken na jaren sparen dat hun inspanningen niet volstaan om een 
degelijke woning te kunnen verwerven en jonge gezinnen geven de idee van een eigen woning op wat hun consumptie aanpast en hun spaargedrag negatief beïnvloedt. 

De cijfers bevestigen deze evolutie. Het aantal toegekende bouwvergunningen bevindt zich op het laagste niveau sinds 1998. In de voorbije twaalf maanden lag het aantal vergunningen voor woningen 25 procent 
lager dan het gemiddelde van de tien jaren daarvoor. Het bouwvolume daalt onafgebroken sinds 2022. Bij 
langdurig structureel onderaanbod zal de spanning tussen vraag en aanbod die vandaag al zichtbaar is, 
verder toenemen. Tegelijk wordt productiecapaciteit afgebouwd, waardoor een wooncrisis bijzonder lang 
kan duren en steeds moeilijker te herstellen zal zijn. 

Ook Europa erkent de ernst van de situatie. De Europese Commissie bevestigt in haar European 
Affordable Housing Plan dat wonen zowel een fundamenteel recht is als een motor voor sociale cohesie, 
arbeidsmobiliteit en economische competitiviteit. De Commissie benadrukt dat betaalbaar wonen in 
essentie een probleem is van aanbod. De eerste pijler van het plan formuleert een duidelijke doelstelling: 
jaarlijks 650.000 bijkomende woningen realiseren boven op de huidige productie. 

De brede bouw- en vastgoedsector is ook een cruciale economische motor, goed voor ongeveer 
300.000 rechtstreekse banen. Daarenboven activeert elk nieuwbouwproject een brede keten van 
landmeters, stedenbouwkundigen, architecten, makelaars, notarissen, aannemers, materialen 
fabrikanten, installateurs en vakmensen. Wanneer nieuwbouw stokt, vertraagt niet alleen de 
woningproductie, maar ook de economische groei en de noodzakelijke verduurzaming van ons 
gebouwenpatrimonium. 

Bovenop de historische 21% btw komen meer recent de strengere normen, gestegen materiaalkosten, 
gestegen arbeidskosten, gestegen rente, de sterk toegenomen juridische onzekerheid en zeer lange 
doorlooptijden om vergunningen te bekomen. De btw verlagen is echter het enige middel op federaal 
niveau dat op korte termijn het verschil kan maken om de vereiste nieuwbouwwoningen terug betaalbaar 
te maken. 

Daarom vragen wij een verlaagd btw‑tarief voor de bouw en aankoop van de enige en eigen woning en 
voor woningen die gedurende minstens vijftien jaar worden verhuurd aan een natuurlijke persoon, 
zoals al van toepassing op afbraak- en heropbouwprojecten. 

Naar analogie met het verlaagd tarief voor sloop en herbouw zou het toepassingsgebied kunnen 
beperkt worden tot woningen met een maximale bewoonbare oppervlakte. De berekeningswijze van 
de bewoonbare oppervlakte wordt best afgestemd op de methode die momenteel geldt voor sloopen heropbouwprojecten, om consistentie en rechtszekerheid te waarborgen. 

Dit is een gerichte maatregel die gezinnen opnieuw perspectief biedt, nieuwbouw opnieuw haalbaar 
maakt, het aanbod op de huurmarkt versterkt, de economie ondersteunt, en met substantiële positieve 
effecten op verschillende beleidsdoelstellingen. 

Wij, vertegenwoordigers van de Belgische vastgoedontwikkelaars en de bouwsector, vragen u deze 
hervorming met urgentie en vastberadenheid door te voeren. Zonder snel ingrijpen dreigt een hele 
generatie ontgoocheld en zonder degelijke woonoplossing achter te blijven en de tewerkstelling in de 
nieuwbouwsector verder af te kalven met grote gevolgen voor welvaart en sociale stabiliteit. 

Wij staan klaar om samen met u gezinnen opnieuw hoop te geven evenals toegang tot een betaalbare en 
energiezuinige woning, daarmee de crisis in de huurmarkt af te koelen, en zodoende de fundamenten van 
onze samenleving te versterken.