Verhuur van onroerende goederen: nieuwe btw-regeling vanaf 2019

Aan de saga rond de btw-heffing op onroerende verhuur lijkt dan toch een einde gekomen: het wetsontwerp van maart 2018 werd nog op belangrijke punten aangepast en is nu definitief ingediend in de Kamer. Vanaf 1 januari 2019 zullen er nieuwe btw-regels omtrent onroerende verhuur in werking treden. SBB, partner van Bouwunie, zet de belangrijkste wijzigingen op een rij.


De wijzigingen vonden plaats op drie domeinen:

1. Optionele btw-heffing op onroerende verhuur

In principe is de verhuur van onroerende goederen niet onderworpen aan btw. Het gaat dan over de situatie waarbij een gebouw of een deel van een gebouw “passief” ter beschikking wordt gesteld aan de huurder door de verhuurder. Dit betekent dat de verhuurder enkel het gebouw of de ruimte verhuurt en verder geen bijkomende diensten aanbiedt.

Gaat het niet om een ‘passieve’ verhuur, maar om een complexe dienst die verder gaat dan enkel gebruik van de ruimte, dan hebben we te maken met een verhuur waar wel btw op moet worden aangerekend.

Vanaf 1 januari 2019 is het echter mogelijk om de vrijgestelde onroerende verhuur, onder bepaalde voorwaarden, toch aan btw te onderwerpen:

• U verhuurt een (gedeelte van een) gebouw, eventueel met bijhorend terrein.
• De huurder is een btw-plichtige die het gebouw uitsluitend voor btw-plichtige activiteiten gebruikt. Hij of zij mag ook een vrijgestelde btw-plichtige zijn (bv. een arts).
• Zowel verhuurder als huurder zijn akkoord met de btw-heffing. Dit zal expliciet in de ondertekende huurovereenkomst moeten staan.
• Verhuurt u een gedeelte van een gebouw, dan moet die ruimte van buitenaf rechtstreeks toegankelijk zijn.

De mogelijkheid om voor btw te opteren, zal bovendien enkel mogelijk zijn voor nieuwe gebouwen of zogeheten vernieuwbouw (grondig gerenoveerd gebouw). Concreet mag u als verhuurder vóór 1 oktober 2018 nog geen enkele factuur hebben ontvangen of voorschot hebben betaald met betrekking tot de ‘eerste steenlegging’. Vóór deze datum mag u wel advies hebben ingewonnen omtrent het nieuwe gebouw of al vergunningen hebben aangevraagd. Belangrijk is dat de fysieke bouw nog niet werd gefactureerd of dat u hieromtrent nog geen betaling heeft verricht.

Het gevolg van de btw-optie is dat de verhuurder btw zal aanrekenen op de periodieke huurprijs. In ruil hiervoor kan hij wel onmiddellijk de btw recupereren op de oprichtingskosten van het gebouw. Dit is niet het geval wanneer hij het gebouw zonder btw verhuurt. In de mate dat de huurder recht heeft op btw-aftrek, zal hij de aangerekende btw ook kunnen terugvragen via de btw-aangifte.

Gebouwen waarvoor de btw-optie wordt gelicht, zullen onderworpen worden aan een 25-jarige herzieningstermijn. Dit betekent dat ze nu 25 jaar in plaats van de huidige 15 jaar zullen worden “opgevolgd” om te bekijken of eventuele btw-correcties noodzakelijk zijn.
 

2. De verhuur van opslagruimtes

Opslagruimtes vormen een uitzondering: deze panden hoeven geen nieuwe of zwaar gerenoveerde gebouwen (sinds 1 oktober 2018) te zijn. De optionele btw-heffing zal vanaf 1 januari 2019 gelden voor alle ‘bestaande opslagruimtes’.

De verhuur van opslagruimtes is vandaag al verplicht met btw. tenminste wanneer de ruimte volledig wordt gebruikt voor het opslaan van goederen. Maximum 10% van de oppervlakte mag worden ingevuld als kantoorruimte. Beantwoordt de ruimte hier aan niet, vallen we terug op de van btw vrijgestelde onroerende verhuur.

Vanaf 1 januari 2019 ziet het er anders uit: een btw-heffing op de verhuur van opslagruimtes zal enkel nog verplicht zijn als de optionele btw-heffing niet mogelijk is (bv. bij de verhuur aan een particulier).

Verder krijgt ook het begrip ‘opslagruimte’ een flexibelere invulling: voortaan volstaat het dat een gebouw voor 50% van zijn oppervlakte of volume voor opslag gebruikt wordt. De aangewende oppervlakte voor verkoopdoeleinden mag wel niet groter zijn dan 10%.

Beantwoordt het gebouw niet aan de nieuwe definitie voor opslagruimte, moeten we in principe de onroerende verhuur toepassen die is vrijgesteld van btw. In dat geval mag het niet mogelijk zijn om de btw-optie te lichten, mag het niet gaan om een “kortdurende verhuur” of om een verhuur waar om een andere reden btw moet worden geteld.

Hoe langt geldt de ‘optie’? Kiest u voor de btw-heffing, dan geldt die keuze voor de hele duur van de huurovereenkomst. Bij de verlenging of nieuwe opstelling van een huurcontract, moet u de optie telkens opnieuw overwegen.
 

3. Verplichte btw op ‘kortdurende’ verhuur

Ten slotte komt er ook een verplichte btw-heffing op de ‘kortdurende’ verhuur (< 6 maanden) van onroerende goederen en gronden. Ook hierop zijn er nog uitzonderingen:

• Het (gedeelte van het) gebouw wordt gebruikt als woning.
• De huurder is een natuurlijke persoon die het gebouw voor privé- of andere niet-economische doeleinden gebruikt.
• De huurder is een organisatie zonder winstoogmerk of sociaal-culturele voorziening (ziekenhuis, universiteit, museum …).

Kortom: als verhuurder moet u goed weten wie uw huurder is, want u draagt het risico wanneer er (onterecht) geen btw wordt aangerekend.

Opgelet, het gaat dan enkel om de verhuur van zalen, ruimen en gebouwen die onder de “oude regeling” vallen onder de vrijgestelde onroerende verhuur. Wanneer men bijvoorbeeld een zaal verhuurt met cateringdiensten, is de verhuur nu sowieso aan btw onderworpen. In dat geval moet de verhuurder niet twijfelen en btw aanrekenen.


Bron: SBB