De impact van de coronacrisis op woningprijzen en wonen in Vlaanderen

In  het  kader  van het  webinar ‘Wonen na corona’, georganiseerd op 25 februari 2021 door het Steunpunt Wonen, werden twee onderzoeken uitgevoerd om het effect in te schatten van de COVID-19 crisis op enerzijds de woningprijzen in Vlaanderen en anderzijds op de woonsituatie van de Vlamingen. 

De COVID-19 crisis heeft niet dezelfde impact als de financiële crisis van 2008 op de woningprijzen. Volgens de OESO gingen de woningprijzen in het derde kwartaal van 2020 in de EURO-landen met 4,9% omhoog, iets minder dan de gemiddelde  stijging van  alle  OESO-landen  (6,4%). In  België trokken de  woningprijzen  in dezelfde periode aan met 3,1%. In het laatste kwartaal zijn de prijzen nog verder toegenomen. Volgens de hedonische vastgoedindex (ERA Belgium, berekening Sven Damen) zijn de prijzen van huizen in Vlaanderen in 2020 met 5,9% gestegen ten opzichte van 2019.

Een belangrijke verklaring is de wereldwijde daling van de hypothecaire interestvoet. In België daalde deze van 1,96% in  januari 2019 naar 1,37% in december 2020. Zo kunnen huishoudens 7,3% meer lenen terwijl de maandelijkse afbetaling hetzelfde blijft. Dit drijft de woningprijs op. Daarnaast schat de Nationale Bank van  België  dat  het  beschikbaar  inkomen  van  particulieren  in  2020  met  1,4% is gegroeid  (nominaal).  De financiële steunmaatregelen van de overheid zorgden er dus voor dat de daling van het BBP met -6,2% niet leidde  tot  een  algemene vermindering  van  het beschikbaar inkomen  van  particulieren. Verder  dient  men rekening te houden met het uitdoven van de woonbonus, wat mede kan verklaren waarom de prijzen van woningen in het goedkoper segment op de Vlaamse woningmarkt minder sterk is gestegen, met +1%.
 

Dat er een vlucht is naar het platteland valt niet af te leiden uit de prijzen. De woningprijzen in de Vlaamse centrumsteden zijn in 2020 met 7% toegenomen en elders met 5,8% (ERA Belgium). Wel is er een algemene trend in verschillende landen dat de prijzen in de stadsrand nog sterker stijgen. De COVID-19 crisis versterkt dus de bestaande trends.
 

In  deze  studie  werd het  effect  van  de  crisis  op  de  woonsituatie  van  Vlaamse  huurders  en  eigenaars onderzocht aan de hand van de Grote Coronastudie, een online enquête georganiseerd door de Universiteit Antwerpen.
 

In   de   enquête   van   de   Grote   Coronastudie   op   5   mei   2020   meldde 9% van   de   Vlaamse   huurders betalingsmoeilijkheden ten gevolge van de COVID-19 crisis. Onder eigenaars rapporteert 3% problemen met het tijdig betalen van de aflossing van de lening ten gevolge van de pandemie. Huurders werden bijzonder hard getroffen door de crisis: ze hebben een grotere kans om te werken in zwaar getroffen sectoren, worden doorgaans vaker (technisch) werkloos en hebben meer kans op inkomensverlies.
 

Daarnaast rapporteert één op  vijf huurders  en één  op  twintig  eigenaars  dat  ze  problemen  ervaren  met  de beperkte  grootte  van  de woning  door  de  COVID-19  crisis. Het  type  woning waarin  men  woont is  de  belangrijkste indicator voor dergelijke problemen:  inwoners  van een appartement  hebben  een  hogere  kans  om  problemen  te  ervaren met de grootte van de woning, terwijl deze kans veel lager is voor inwoners van een open eengezinswoning. Het is aannemelijk dat dit door de grotere oppervlakte van dergelijke woningen komt.
 

Tot slot stelde 7% van de Vlaamse huurders en 1% van de eigenaars onzeker te zijn hoe lang men nog in de huidige  woning  kon  blijven  wonen.  1%  van  de  huurders  geeft  aan  dat  het  risico  bestaat  dat  men  dakloos wordt. Deze  problemen  situeren  zich  vooral  bij  de meest  kwetsbare  huurders.


De  analyse  toont  dat  de COVID-19  crisis  een  significant  effect  had  op  de  huisvestingssituatie  van  Vlaamse  huurders  en  eigenaars. Bestaande ongelijkheden tussen huurders en eigenaars werden daarbij uitvergroot.