Het betreden van andermans eigendom om werken uit te voeren: mag dat zo maar? En kan de buur weigeren?

Onlangs voerde uw collega herstellingswerken uit aan het dak en de gevel van een rijwoning waarin een kruidenier zijn handelszaak heeft. Een deel van de gevel kan slechts bereikt worden vanop het dak van de buurman. De buurman staat echter niet toe dat er over zijn dak gelopen wordt. Dan de werken maar niet laten uitvoeren? Een genuanceerd antwoord is op zijn plaats. De vraag stelt zich of de buurman effectief het recht heeft de toegang te weigeren, onder welke voorwaarden hij kan weigeren, en welke rechten de kruidenier kan laten gelden om de toch noodzakelijke werken te laten uitvoeren. Een toelichting omtrent het 'ladderrecht' …

Het principe

Artikel 31 van het Veldwetboek handelt over dit ladderrecht. Dit recht biedt de mogelijkheid om een ladder te plaatsen bij de buurman teneinde een haag te snoeien, een muur te herstellen, … Daarnaast kan men zich er ook op beroepen wanneer men, om bepaalde herstellingswerkzaamheden te kunnen uitvoeren, op de grond van de buur een stelling moet plaatsen, over diens grond materialen moet aanvoeren, …. Let wel, aangenomen wordt dat het recht niet geldt bij nieuwbouw. Bij nieuwbouw moet ervoor gezorgd worden dat het gebouw dusdanig wordt ingepland dat kranen, stellingen, … op eigen terrein kunnen geplaatst worden. In de andere gevallen moet de buur dus dulden dat zijn erf wordt betreden. Wanneer het erf afgesloten is, eist de wet evenwel de toestemming van de buur. Zodanig kan hij aanwijzen welke plaats bij voorkeur wordt betreden.

Theorie van het rechtsmisbruik

Wat indien de buur weigert? In dat geval is er mogelijks sprake van rechtsmisbruik. Rechtsmisbruik doet zich voor wanneer iemand zijn recht uitoefent, en daarmee een onevenredig groot nadeel aan een derde berokkent. De evenredigheid tussen de mogelijke hinder voor de buurman en het nut van de werken moet dus nagegaan worden. Wanneer de werken voor de buur slechts een beperkte hinder meebrengen en wanneer het niet kunnen uitvoeren van de geplande werken een zeer groot nadeel met zich meebrengt (stabiliteitsproblemen, lelijk uitzicht in het nadeel van de handelszaak in ons voorbeeld, … ), dan is er kennelijk een onevenwicht in het geleden nadeel van de buurman en is er zoals gezegd sprake van rechtsmisbruik, hetgeen verboden is. De buurman mag in dat geval niet weigeren. Het omgekeerde geval geldt evenzeer: wanneer het uit te voeren werk eigenlijk van ondergeschikt belang is, of op een andere manier kan verwezenlijkt worden, en de buur hierbij een risico op schade oploopt, dan kan men zich niet beroepen op het ladderrecht; in dat geval zou het de opdrachtgever zijn die rechtsmisbruik (met name misbruik van zijn ladderrecht) pleegt, en dat mag natuurlijk ook niet. Het weze herhaald, cruciaal in de beoordeling is dat de concrete wederzijdse belangen worden afgewogen.

Schadevergoeding en plaatsbeschrijving

Stel, de belangen zijn op het eerste zicht gelijk. Misschien weigert de buurman omdat hij vreest dat u door het betreden van het erf, het dak, … eventuele schade aan zijn eigendom zal toebrengen. Stel dat u een fout begaat door over de roofing te lopen en schade berokkent, welnu dan bent u schadevergoeding verschuldigd aan de buur. De gewone principes van de aansprakelijkheid worden dan immers hernomen. Enkel de aannemer zal worden aangesproken en de opdrachtgever blijft buiten schot; de schade is volledig vreemd aan de verhoudingen van het nabuurschap.

In geval men discussie vreest, of men gewoon op veilig wil spelen, is het aangeraden om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te maken. Er wordt dan een verslag opgemaakt omtrent de toestand van de eigendom, of althans het desbetreffende gedeelte ervan, vóór het betreden ervan. Dit wordt door beide partijen ondertekend, en voorkomt eindeloze discussies nadien. Dit verslag hoeft niet uitgebreid te zijn, maar moet wel alle nuttige details bevatten. Bijvoorbeeld: waar bestaat er op dit moment reeds schade. Het is immers best mogelijk dat een slikse buurman u nadien verwijten maakt omtrent schade die reeds bestond voor de uitvoering van de werken. Het voordeel van het opstellen van een plaatsbeschrijving is misschien tevens dat een buurman, gegeven deze voorwaarde, sneller geneigd zal zijn om toestemming te geven.

Conclusie

Een discussie over het zich al dan niet kunnen beroepen op het ladderrecht is altijd een feitenkwestie. Het te lijden nadeel naar aanleiding van het niet kunnen uitvoeren van de werkzaamheden moet goed afgewogen worden tegen de mogelijke schade die kan toegebracht worden. Let wel, wanneer kan bewezen worden dat u in uitvoering van de werken een fout hebt begaan, waardoor de buur schade lijdt, bent u het die de geleden schade moet vergoeden. Een plaatsbeschrijving kan meer duidelijkheid brengen en onnodige discussies vermijden.