Andermans eigendom betreden om werken uit te voeren: mag dat? Kan de buur weigeren?

Uw collega moet herstellingswerken uitvoeren aan het dak van een rijwoning. Uw collega kan niet anders dan een deel van het werk uit te voeren vanop het dak van de buurman. Maar die weigert dat er over zijn dak gelopen wordt. Kan dat zomaar? Een toelichting over het 'ladderrecht'.
 

Het principe

Artikel 31 Veldwetboek gaat over het ladderrecht. Dit recht laat toe om een ladder te plaatsen bij de buurman om een haag te snoeien, een muur te herstellen, … Maar ook bv. om bepaalde herstellingen uit te voeren, om op de grond van de buur een stelling te plaatsen, of over zijn stuk grond materialen aan te voeren. Let wel, aangenomen wordt dat het recht niet geldt bij nieuwbouw. Bij nieuwbouw moet de bouwheer ervoor zorgen dat het gebouw dusdanig ingepland wordt dat kranen, stellingen enz. op eigen terrein kunnen staan. In de andere gevallen moet de buur dus dulden dat zijn erf betreden wordt. Als het erf afgesloten is, eist de wet de toestemming van de buur. Zo kan hij aanwijzen welke plaats bij voorkeur betreden wordt.
 

Theorie van het rechtsmisbruik

Wat als de buur weigert? Dan is er mogelijk sprake van rechtsmisbruik. Rechtsmisbruik doet zich voor als iemand zijn recht uitoefent en daarmee een onevenredig groot nadeel aan iemand anders berokkent. De evenredigheid tussen de mogelijke hinder voor de buurman en het nut van de werken moet dus nagegaan worden. Als de werken voor de buur maar een beperkte hinder meebrengen en wanneer het niet kunnen uitvoeren van de geplande werken een zeer groot nadeel met zich meebrengt (stabiliteitsproblemen, lelijk uitzicht in het nadeel van de handelszaak in ons voorbeeld), dan is er kennelijk een onevenwicht in het geleden nadeel van de opdrachtgever van het werk. Er is dan sprake van rechtsmisbruik. En dat is verboden. De buurman mag in dat geval niet weigeren. Het omgekeerde geldt ook: als het uit te voeren werk eigenlijk van ondergeschikt belang is of op een andere manier kan, en de buur een risico op schade oploopt, dan kan de bouwheer zich niet beroepen op het ladderrecht. We herhalen: cruciaal in de beoordeling is dat de concrete wederzijdse belangen afgewogen worden.
 

Schadevergoeding en plaatsbeschrijving

Stel: de belangen zijn op het eerste gezicht gelijk. Misschien weigert de buurman terecht. Omdat hij op voorhand weet dat u, door over het erf of het dak te lopen, schade aan zijn eigendom toebrengt. Stel dat u een fout begaat door over de roofing te lopen en schade berokkent. Wel, dan bent u schadevergoeding verschuldigd aan de buur. De gewone principes van de aansprakelijkheid worden dan hernomen. De buurman zal de aannemer aansprakelijk stellen. De opdrachtgever blijft normaal gezien buiten schot.

Als de bouwheer discussie vreest, of hij gewoon op veilig wil spelen, is het aangeraden om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te maken. Dit verslag omtrent de toestand van de eigendom, of althans het desbetreffende gedeelte ervan, wordt opgemaakt vóór het betreden ervan. Het wordt door beide partijen ondertekend en voorkomt eindeloze discussies. Dit verslag moet niet uitgebreid zijn, maar er moeten wel alle nuttige details in staan. Bijvoorbeeld: waar bestaat er op dit moment al schade? Het is mogelijk dat een slikse buurman u nadien verwijten maakt omtrent schade die al bestond voor de uitvoering van de werken. Het voordeel van het opstellen van een plaatsbeschrijving is misschien ook dat een buurman, gegeven deze voorwaarde, sneller geneigd zal zijn om toestemming te geven.
 

Conclusie

Een discussie over het ladderrecht is altijd een feitenkwestie. Het mogelijke nadeel van het niet kunnen uitvoeren van de werken leggen we in de weegschaal tegenover de mogelijke schade die de werken kunnen veroorzaken. Let wel, als u tijdens het uitvoeren van het werk bij de buur schade hebt berokkend en hij kan dat bewijzen, dan moet u de geleden schade vergoeden. Een goed opgestelde plaatsbeschrijving kan onnodige discussies vermijden.