Logiesdecreet: Tweede vluchtweg langs terrassen?

TCB aanvaardt voor het eerst tweede vluchtweg langs de terrassen

 
Recent heeft de Technische Commissie Brandveiligheid zich uitgesproken over de conformiteit van een vakantieappartement in de Royal Palace te Oostende op het vlak van brandveiligheid. Daarbij hebben de branddeskundigen voor het eerst ingestemd met een tweede vluchtweg over de terrassen, weliswaar mits naleving van enkele voorwaarden. Het feit dat hier een afwijking werd toegestaan kan mogelijks de opties verbreden voor vakantieappartementen buiten bereik van de (auto-)ladders van de brandweer.


Tot deze beslissing werd een tweede vluchtweg over de terrassen nooit aanvaard in het kader van het Logiesdecreet. De terrassen buiten bereik van de (auto-)ladders van de brandweer zijn in het Brandveiligheidsbesluit immers niet opgenomen als één van de opties om een vlotte evacuatie mogelijk te maken. Die opties zijn beperkt tot:
  1. een tweede binnentrap
  2. een buitentrap
  3. een al of niet uitklapbare buitenladder voor inrichtingen met maximaal drie bovengrondse bouwlagen
  4. een raam dat open kan, als de verhuureenheid zich op het evacuatieniveau of de eerstbovenliggende verdieping bevindt en het raam een vlotte evacuatie toelaat.
  5. een raam dat open kan of een terras, die bereikbaar zijn voor de draagbare brandweerladders, als de raamdorpel of de terrasvloer zich lager bevindt dan zeven meter boven de begane grond en het raam een vlotte evacuatie toelaat.
  6. een raam dat open kan of een terras, die bereikbaar zijn voor de hoogtewerker van de brandweer en een vlotte evacuatie toelaten.
Voor appartementen die hoger gelegen zijn dan de 3de verdieping en buiten bereik van de autoladder van de brandweer zijn alleen de eerste twee opties mogelijkheden. Een tweede binnentrap geldt evenwel pas van als deze onafhankelijk is van de eerste binnentrap (in de praktijk betekent dit dat het om twee volledig met brandwerende materialen afgesloten trapzalen moet gaan die op evacuatieniveau een andere uitgang bereiken).

Een oplossing vinden voor hoger gelegen vakantieappartementen is geen evidentie wanneer de tweede vluchtweg over de terrassen wordt geweigerd. Want, vaak is het net die vluchtweg die in de bouwvergunning initieel is voorzien om de brandveiligheid te garanderen. Dat geeft opnieuw de moeilijke situatie dat deze vluchtweg voor residentiële bewoning wordt aanvaard maar niet voor toeristische verhuur.

De voorbije maanden zijn er via de Technische Commissie Brandveiligheid al een aantal dossiers gepasseerd waarbij een afwijking wordt gevraagd op de vereiste van de tweede vluchtweg en waarbij meer specifiek de vluchtweg via de terrassen als alternatief wordt voorgesteld. In de recente beslissing heeft de TCB dit dus aanvaard, zij het wel onder enkele strikte voorwaarden.

Het concrete geval betrof een vakantieappartement gelegen in de Royal Palace op de zeedijk van Oostende. Het appartement bevindt zich in sectie 7, wat belangrijk is. Want, secties 6, 7 & 8 zijn van iets recentere datum en kennen aanvullende brandveiligheidsmaatregelen in vergelijking met de eerste, oudere secties, waaronder een rookluik bovenaan ieder binnentrappenhuis, sassen tussen de binnentrap en het toegangsbordes voor de lift en de appartementen, …

De eerste vluchtweg voor dit appartement is uiteraard de normale in- en uitgang. Als tweede vluchtweg is er een route voorzien via het terras, langs waar men via de balkons van de aanpalende appartementen kan doorlopen naar de achterzijde van het gebouw. Daar geeft het doorlopende terras toegang tot de binnentrap van sectie 8, via een deur die steeds van buiten uit geopend kan worden (rolcilinder).

Via dit trappenhuis kan men zich dan via de inkomhal van sectie 8 naar buiten begeven. Deze vluchtweg is dus volledig gescheiden van de eerste. De vluchtwegen overlappen immers op geen enkel moment. Dat is voor de TCB een bijzonder belangrijk criterium. De branddeskundigen staan een stuk kritischer tegenover scenario’s waarbij een tweede binnentrap beneden in dezelfde traphal uitkomt als de normale in- en uitgang. Dan overlappen de vluchtwegen immers in de inkomhal. Dit zal men normaliter niet aanvaarden.

In het geval van het vakantieappartement van sectie 7 is de onafhankelijkheid evenwel gevrijwaard. Bijgevolg erkende de TCB dat er hier wel degelijk een equivalent veiligheidsniveau werd geboden. Daarom werd de vluchtweg over de terrassen aanvaard. Wel werden enkele voorwaarden opgelegd.

Zo moet de vlotte toegang tot de terrassen op elk ogenblik gevrijwaard worden. De plaatsing van scharnierende tussenschotten of windschermen is daarbij toegestaan, mits gegarandeerd wordt dat de toegankelijkheid verzekerd is. Dat kan volgens de TCB door te voorzien in een bijzondere clausule in het huishoudelijk reglement van het appartementsgebouw, die de mede-eigenaars oplegt om de goede werking van de scharnierende tussenschotten na te zien.

Tweede voorwaarde is een goede informatieverstrekking richting de toeristen over hoe de tweede vluchtweg loopt: via de terrassen naar de binnentrap van sectie 8. Daarom is het ook belangrijk dat het evacuatieplan in het vakantieappartement zorgvuldig is uitgetekend.
 

Conclusie

De recente beslissing van de TCB over de Royal Palace te Oostende, sectie 7, is de eerste beslissing die een indicatie geeft dat de tweede vluchtweg over de terrassen in bepaalde omstandigheden aanvaardbaar is. De randvoorwaarden die hieraan gekoppeld zijn, betekenen echter dat men zeker niet in alle gevallen op basis hiervan soelaas mag verwachten. En, elke goedkeuring zal bij de TCB aangevraagd moeten worden in de vorm van een afwijking.

Onder welke voorwaarden heeft een aanvraag tot afwijking eventueel kans op slagen?
  • De vluchtweg over de balkons moet mogelijk zijn via scharnierende tussenschotten, die in bruikbare staat zijn. Om dit te garanderen vindt de TCB het noodzakelijk dat het huishoudelijk reglement bepaalt dat de mede-eigenaars de tussenschotten in goede staat moeten onderhouden of dat deze verplichting op een andere wijze wordt opgelegd.
  • De tweede vluchtweg moet leiden naar ofwel een buitentrap, ofwel een tweede binnentrap. In beide gevallen moet de evacuatiemogelijkheid volledig onafhankelijk zijn van de normale in- en uitgang (als eerste vluchtweg). Dat betekent dat de tweede binnentrap bijvoorbeeld niet beneden in dezelfde inkomhal mag uitkomen.
  • De tweede evacuatieweg moet duidelijk gecommuniceerd worden richting de toerist, o.m. via het evacuatieplan.
Het is perfect mogelijk dat de TCB nog andere elementen in ogenschouw neemt, zoals bijvoorbeeld de mogelijkheden om deuren van buitenaf te openen. De vlotte evacuatie is en blijft immers het meest doorslaggevende criterium.

En, omdat het gaat om een case-by-case beoordeling valt niet te voorspellen welke voorwaarden de branddeskundigen eventueel in andere concrete gevallen zullen opleggen. Net daarom is het belangrijk om als aanvrager van een afwijking zelf het dossier al zo veel mogelijk te stofferen en om constructieve voorstellen te formuleren over hoe een equivalent veiligheidsniveau gerealiseerd kan worden.
                              

Stel ons hier uw vraag. Bouwunie-leden contacteren het Bouwunie-expertenteam ook snel via 02 588 11 00 of via info@bouwunie.be.

Bedankt voor uw vraag. Een van onze experts volgt uw vraag verder op.
Er is een onherstelbare fout opgetreden.
Er was een probleem bij het laden van het formulier.
De verwerking is bezig. Even geduld a.u.b.

Graag nog even uw gegevens zodat we u indien nodig kunnen contacteren:

  • {{ data.formData.vat_isvalid = ((data.formData.vat && contactRequestForm.vat.$valid)? '1':null) }}
  • validatie...

  • Vul alle velden volledig in. De verplichte velden zijn aangegeven.

    Bouwunie verwerkt uw persoonsgegevens met het oog op leden- of prospectenbeheer. Indien u dit als niet-lid niet wil, volstaat een mail naar privacy@bouwunie.be.
    U kan uw gegevens inkijken en laten aanpassen via een eenvoudig verzoek aan Bouwunie mét bewijs van identiteit.
    Met vragen of klachten over gegevensverwerking kan u terecht bij de Gegevensbeschermingsautoriteit: www.privacycommission.be
    Het algemeen beleid van Bouwunie inzake gegevensverwerking vindt u onderaan deze pagina.

 
Bouwunie vzw
Maria-Theresialaan 35
1800 Vilvoorde
Tel: 02 588 11 00
E-mail: info@bouwunie.be
Web:
Unizo vzw
Willebroekkaai 37
1000 Brussel
Tel: 0800 20 750
E-mail: ondernemerslijn@unizo.be
Web:
Uw passie verdient de beste ondersteuning.

Bouwunie.be gebruikt cookies om u de beste ervaring op de website te bieden. Door op "OK" te klikken of door gebruik te blijven maken van deze website, gaat u akkoord met het plaatsen van deze cookies. U kan de cookies weigeren. Hou er wel rekening mee dat dan bepaalde grafische elementen niet correct verschijnen en u bepaalde applicaties niet volledig kan gebruiken.
Wilt u meer weten over cookies of uw cookie-instellingen voor deze website aanpassen? Klik dan op "Meer over cookies?".