Verdichting in Vlaanderen: kostprijs en hindernissen

Verdichten, het compacter wonen in dorps-en stadskernen door hernieuwbouw is in Vlaanderen vaak nog erg complex. De kostprijs ligt dikwijls hoger dan die van nieuwbouw en ontwikkelaars krijgen te maken met heel wat hindernissen.

Dat blijkt uit een gezamenlijke onderzoeksopdracht van de Vlaamse Bouwagenda, die bestaat uit het departement Omgeving en organisaties uit de bouw- en vastgoedsector zoals de Bouwunie, BVS en Embuild Vlaanderen.

Verdichting is een belangrijke aanbeveling van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. En sinds enkele decennia winnen steden en grotere kernen weer aan populariteit. Maar om verdichting vlotter te laten verlopen, zijn verdere gezamenlijke inspanningen nodig, zowel van de verschillende overheden als van de bouwsector zelf, zo suggereren de onderzoekers. 

In centrumsteden en sinds enkele jaren ook in de grotere kernen en dorpen zien we steeds vaker verdichtingsoperaties. Dat is een goede evolutie om de open ruimte in Vlaanderen te bewaren en strookt met de belangrijkste aanbevelingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Maar hoe verlopen die projecten? Welke hindernissen komen ze tegen?

Verdichting vaak duurder

In het onderzoek werd de kostprijs van verdichtingsprojecten vergeleken met de kostprijs van nieuwbouw op onbebouwde percelen verder van de kernen, zogenaamde greenfieldprojecten. Verdichting werd in deze studie gedefinieerd als elke ruimtelijke ingreep in bestaande gebouwen in de stads-en dorpscentra, met als doel ze intensiever te gebruiken. Dat kan bijvoorbeeld het opdelen van een industriële site in appartementen zijn.

Naast deze kostenvergelijking werden ook diepte-interviews gehouden met zowel de ontwikkelaars als vergunningverlenende overheden, om te peilen naar hindernissen en suggesties.
De samenwerking met Embuild Vlaanderen, de BVS (Beroepsvereniging Vastgoedsector) en de Bouwunie zorgde ervoor dat verschillende projectontwikkelaars bereid waren inzage te geven in hun vastgoedrekeningen. 

Uit die analyse bleek dat verdichtingsprojecten vaak meer kosten dan greenfieldontwikkelingen De hogere kosten zijn vooral te wijten aan een langere voorfinanciering: vaak moet het project in één keer gefinancierd worden, en kan het niet zoals bij nieuwbouw in fasen gebeuren. Het aanpakken van bestaande constructies vergt ook vaak meer studies, bijvoorbeeld naar stabiliteit, archeologie, mobiliteit.  
In gemeentelijke of stadskernen, zijn er bovendien meer directe betrokkenen, zoals meer omwonenden, die bezwaar kunnen indienen waardoor procedures langer aanslepen en dus ook meer kosten.

Kortom, bij een verdichtingsproject komt vaak meer kijken dan bij een nieuwbouw verder van de kern. Daar is dus nog werk aan de winkel, omdat het Vlaamse beleid net meer verdichtingsprojecten op goede locaties wil om zo de druk op de open ruimte te verminderen en tegen 2040 het netto toenemend ruimtebeslag te herleiden tot 0.

Gezamenlijke aanpak nodig

De studie formuleert op basis van deze bevindingen een aantal aanbevelingen, zowel aan lokale overheden, de Vlaamse overheid als aan private ontwikkelaars.

Zo is het bijvoorbeeld noodzakelijk dat lokale overheden een heldere visie hebben op verdichting en een duidelijk beleid rond stedenbouwkundige lasten.  

Voor de Vlaamse overheid is het onder meer belangrijk te blijven sensibiliseren inzake verdichting en te werken aan een Vlaams juridisch kader voor stedenbouwkundige lasten. Projectontwikkelaars wordt onder meer aangeraden een grondig vooronderzoek te doen en in te zetten op het creëren van een draagvlak in de buurt.

Download de studie

De volledige studie vind je op de website van Omgeving Vlaanderen